A chegada ao Brasil de plataformas virtuais de compartilhamento de imóveis tem causado bastante desconforto e discórdia no âmbito dos condomínios residenciais.

A mais conhecida delas, o Airbnb, atua no país desde 2012, e proporciona ofertas que facilitam o compartilhamento de imóveis, ou parte deles, com menos burocracia, preços mais acessíveis e possibilidade de uso por pequenos períodos, contados às vezes em dias ou horas. Criada em 2008, pelos então estudantes de design Nathan Blecharczk, Brian Chesky e Joe Gebbia, a plataforma, em apenas 4 anos, se tornou uma das principais em oferta de hospedagens no mundo.

A nova forma de compartilhamento de imóveis conecta os serviços ao cliente final por meios cibernéticos. É realizada on-line e sem as formalidades necessárias, mas, também, sem garantias, análise de perfil do locatário, e sem o conhecimento por parte deste do regulamento interno e convenção do condomínio, fragilizando por vezes a segurança residencial.

A entrada desses sites de hospedagem no mercado imobiliário gerou mudanças no cotidiano que se refletiram no mundo jurídico. Em função disso, o Poder Judiciário vem sendo constantemente acionado para dirimir os conflitos que surgem entre proprietários e condomínios.

A discussão jurídica gira em torno do conflito decorrente do fato de esse tipo de negócio ser configurado como uma locação residencial por curto espaço de tempo ou como um serviço de hospedagem e a possibilidade ou não de realização desse tipo de negócio em um condomínio residencial.

Diferencia-se o embasamento legal de cada uma dessas modalidades de negócios. A locação residencial por temporada é regida pela Lei Federal nº 8.245/1991 – Lei de Locações, capítulo II e seção II –, enquanto que o serviço de hospedagem é regido pela Lei Federal nº 11.771/2008.

Segundo a Lei de Locações, considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente por determinado tempo, e contratada por prazo não superior a 90 dias. Observa-se aqui que a legislação não menciona um tempo mínimo, delimita apenas um tempo máximo.

A Lei Federal nº 11.771/2008, em seu art. 23, considera como meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária.

Para os que defendem que se trata de locação residencial, mesmo que atípica, o ponto principal é a existência ou não da permissão desse tipo de negócio pela convenção condominial, pois é esta que determina o que pode ser feito e como pode ser feito, desde que sejam respeitadas as exigências legais de destinação do empreendimento (art. 1.336, IV, CC).

Já os que entendem que se trata de um serviço de hospedagem justificam seu posicionamento afirmando que esse tipo de negócio desnatura a utilização do imóvel, alterando sua destinação de modo a qualificá-la como não residencial. Por este motivo defendem não ser possível a realização do que seria uma forma de locação atípica em condomínios residenciais, salvo mudança específica na convenção e destinação, tudo conforme as exigências legais.

Outros pontos ainda podem ser analisados quando tratamos do tema, como o limite do direito de propriedade, sendo necessária a ponderação acerca do exercício desse direito, em confronto com o direito ao sossego e à segurança dos condôminos, devendo prevalecer estes em detrimento daquele, observadas as circunstâncias do caso concreto. Nesse sentido, prevê o art. 1.335, I, do CC, ser direito do condômino “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”, mas também seu dever não utilizar suas partes “de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes” (art. 1.336, IV, CC).

O que dizem as decisões judiciais?

A jurisprudência dos tribunais brasileiros ainda não é unânime.

No Rio de Janeiro, por exemplo, o Tribunal de Justiça tem decidido, na maioria dos casos, por não permitir ou por limitar o compartilhamento de imóveis, privilegiando a preservação da segurança e do sossego e priorizando as normas das convenções.

Já em São Paulo, as decisões judiciais seguem no sentido de que não existindo proibição na convenção do condomínio, e sendo impossível se afirmar que este tipo de locação modifica a destinação do imóvel, de forma a classificá-la como não residencial, inexiste fundamento jurídico para sustentar o impedimento ou restrição do compartilhamento de imóveis, que caracterizaria a restrição do direito de propriedade.

Acesse jurisprudência sobre o tema clicando aqui, selecione Direito Civil e após Locação por temporada – Airbnb.

CPA/WBL